回暖信号频现 房地产要止跌回稳了吗?

　　那么，这次会议公告究竟说了些什么？为何市场反应如此热烈？以及后续哪些板块继续看好？本文带您解读。

　　1房地产行情的持续性如何？

　　本次政治局会议关于房地产板块的表述较多，其中最引人注意的是“要促进房地产市场止跌回稳”（止跌回稳），“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”（三量），以及“加大‘白名单’项目贷款投放力度”（贷款白名单），与“要回应群众关切，调整住房限购政策”（群众关切）等内容。

　　可以看出，最高层对于中国经济特别是房地产领域的问题是心中有数的。对于解决目前房地产行业的问题，具有非常积极的意义。

　　具体来讲，“止跌回稳”是目标，为的是扭转房价持续阴跌的预期。而“三量”（严控增量、优化存量、提高质量）是具体做法。“三量”的表述是对“7.30会议”上提出的“消化存量和优化增量相结合”表述的优化，表明管理层已经开始正视房地产市场供求关系已经发生的重大变化这一客观事实，并进一步优化供给端政策，促进房地产市场供求平衡。

　　此外，关于限购政策的调整，结合目前全国范围内除了北上广深津琼等六省市还在执行限购之外其它省市自治区都已经放松限购的事实，因此分析普遍推断，未来将有可能取消或放宽六省市的限购政策，例如放开郊区限购、大户型限购、商住限购，降低非本地户籍购房社保年限，增加多孩家庭购房指标等。

　　本次会议对于房地产行业的影响在于三方面。首先，也就是最重要的是预期扭转。从2017年提出“房住不炒”，到2020年下半年提出“三条红线”，再到2022年之后部分房企开始出现债务问题，2023~24上半年，许多城市房价出现了明显的下跌。但政策并未实质性放松。从这个过程可以看出，我们关于房地产行业的政策性压制，是经历了先加码，然后维持压力的过程。现在压力开始松动，也意味着预期开始扭转。

　　其次，白名单制度逐渐打开房企获得融资的途径，获得融资的房企可以不必再被迫降价卖房，这样也可以斩断价格螺旋式下跌的恶性循环。而这一点对于上市房企的资产负债表起到两方面帮助。第一是房价止跌有助于阻止房企资产负债表的资产栏进一步缩水，这也将斩断房企“资产负债表衰退”的恶性循环。第二，“资产负债表衰退”的风险逐渐解除之后，债务对现金流的吞噬将减弱，房企的“资产负债表式亏损”的局面也将扭转。

　　例如智通财经在此前文章中提到的案例，万科企业。公司每股净资产为20元，中报亏损为每股0.83元人民币。而公司的股价目前为5.7港元，市账率仅为0.28附近，接近破产价。一旦公司的盈利转正，即便刚开始的时候PE会高到离谱，但PB逐渐回升到0.5~0.6附近，是合理的。而这对于股价而言，也意味着30%以上的涨幅。

　　因此，扭转下跌预期以及加大“白名单贷款”的投放力度，对于改善房地产企业的困境有极大的帮助。接下来市场需要关注的是“白名单贷款”投放的落实情况，以及传导到房企业绩与资产负债表的时间。

　　而对于房企境外美元债的刚性来讲，随着美元降息以及房企自身财务状况的改善，可以通过债务重组逐渐降低和摊长利息成本，使其不再成为一个不断失血不断恶化的伤口。

　　总之，本次政治局会议所体现出来的一些提法，可以看到最高层解决房地产行业问题的决心和诚意，而且与此前多次会议中透露出的“修修补补”的姿态对比，这次的转向意味非常强烈，这也是今天房地产板块爆发式上涨的原因。当然，正如我们昨天文章中提到的，市场会有反复与波动，港股是一个理性的市场，短期情绪炒作是存在的，但长期支持行情走下去的根本动力还要落实到公司业绩与基本面的修复上。

　　此外，有必要提及的是，春江水暖，土拍市场已经开始反应。此前有成都某地王盘拍卖的溢价成交，而今天，就在重磅利好刺激政策出台的同时，深圳也有一桩拍卖盘以溢价方式成交，位于宝安区新安街道。具体信息如下：

2 后续政策展望

房地产自然是这次会议公告的重点内容。但除此之外，笔者认为，同样重要的是关于财政政策后续发力的前景展望。而这些与此前“9.24一揽子金融政策”，可能构成一个政策组合拳。货币政策与财政政策相配合，向来都是中央宏观调控精准有效发力的模式。

财政政策发力一方面有助于弥补土地出让金收入大幅缩水导致的不断恶化的地方政府债务问题。另一方面，通过财政补贴促进消费升级，也有助于提高内需，拉动经济增长。

　　具体来看，本次会议强调：要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层‘三保’工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。

　　按照年初设立的财政政策目标，截至当前其实财政政策是不及预期的。具体而言，拖累因素主要是财政收入增长不及预期、专项债发行进度偏慢等。据统计，今年1-8月全国一般公共预算收入同比-2.6%，全国政府性基金预算收入同比-21.1%（其中国有土地使用权出让收入同比-25.4%），由此1-8月一般公共预算收入和政府性基金预算两本预算的收入之和同比为-6%。同时，1-8月专项债发行进度为65.9%，低于近几年历史同期。

　　从短期看，可以从三个方面储备财政增量政策：

　　一是研究追加赤字增发国债，弥补土地出让收入等下行引发的收入缺口，提高财政支出增速，加大逆周期调节力度。具体用途包括企业与地方政府纾困，解决民生与就业问题，以及用于基建项目推动基础设施更新等。

　　二是加快专项债发行进度，一方面放宽专项债的使用范围，另一方面考虑将部分专项债额度调整为一般债。

　　三是优化“化债”政策，推动地方从应急状态回归常态。对于当前部分地方政府化债压力较大，可以考虑采取中央发行国债转贷地方、政策性金融机构给地方政府发放贷款、继续发行特殊再融资债券等三个方式缓解地方压力，避免出现流动性风险，确保“三保”支出，以时间换空间。

　　最后，值得一提的是，在本次会议公告中，提出了一个“三个区分开来”，在笔者看来大有深意。

　　所谓“三个区分开来”，是指：（1）把干部在推进改革中因缺乏经验、先行先试出现的失误和错误，同明知故犯的违纪违法行为区分开来；（2）把上级尚无明确限制的探索性试验中的失误和错误，同上级明令禁止后依然我行我素的违纪违法行为区分开来；（3）把为推动发展的无意过失，同为谋取私利的违纪违法行为区分开来。要激励干部担当作为，避免懒政、惰政、怠政、庸政。

　　这三条评判标准，有助于提高基层干部工作的积极性，更好地发挥其等的主观能动性，来发现问题和解决问题。而此前地方债务问题，有很大一部分正是基层干部怕做错事怕担责而选择拖延不作为，才把问题积累到现在的程度的。

　　3其它受益板块

　　随着今天股市行情大爆发，人民币汇率也持续走强。在岸人民币汇率升值“7”的关口，离岸人民币则升破“7”大关，进入6字头。这对于中国居民以及持有中国资产的投资者的信心提振具有非常重要的意义。

　　人民币在过去5年中有3次跌破“7”关口。第一次是2019年8月，第二次是2022年9月，第三次是2023年5月。未来随着美元降息，弱美元周期开启，以及全球新兴市场流动性增强，以及结合目前人民币汇率仍然处在相对偏低的位置，中国资产（包括A股和港股）将受到全球投资者的青睐。

　　像摩根士丹利股票策略师Laura Wang表示，鉴于国新办发布会释放的一系列刺激措施的空前性质，它们对市场将是积极的。预计在岸A股市场和离岸市场都会对这一系列措施做出积极反应，并可能在短期内带来战术性反弹，甚至将跑赢整体新兴市场。

　　瑞银中国股票策略研究主管王宗豪认为，中国政府统筹谋划的一系列措施有望提振信心与资产价格，能在短期内为市场情绪筑底，后续文件以及信贷工具的融资成本可能是投资者接下来需要关注的重点。

　　作为降息周期受益的板块，港股的科技与新经济等板块值得关注。像兼具游戏业务和广告业务的“港股之王”腾讯，在近期股价明显暴走，一句涨破400大关，今日收盘已经来到430的关口。

　　而集短视频、新经济、电商等多元互联网业务形态于一身的互联网新贵——快手——近期的走势也非常明显，今日涨幅8%。此外，百度、美团、京东等股份都上涨明显。尤其是美团，今日一举突破去年7月形成的局部高点，行情喜人。

　　总结而言，这一波行情集多重利好因素于一体，外部的美元降息，全球流动性宽松；叠加内部中国推出支持和刺激经济的重磅政策组合拳。牛市已来，而且不会迅速结束，没上车不必担心，后续还有很多机会。