2024上半年为房企偿债亚历山大 融资能否迎来转机？

　　原标题：2024上半年为房企偿债亚历山大 融资能否迎来转机？ 

　　融资政策整体基调：落实“金融16条”，支持民营房企融资

　　2022年底，房企融资政策迎来转向，监管部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持，防止溢出性风险；纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，“金融16条”等政策先后出台。

　　盘点2023年房企融资政策，整体基调以落实“金融16条”为主，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，凸显对民营房企融资的支持。同时，优质房企及白名单企业保持融资优势。

　　1、2023年下半年，房企融资面利好政策力度持续加大,尤其是民营房企的融资支持力度不断加大。

　　2023年7月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。

　　10月底召开的中央金融工作会议强调，促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资，考虑到融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。

　　2、“三个不低于”量化指标，多家国有行召开房企座谈会。

　　11月，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实中央金融工作会议的精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

　　据市场消息，此次会议提出“三个不低于”的硬性指标，具体为：1）各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；2）对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3）对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

　　不同于2022年陆续出台的“金融16条”以及“三支箭”等政策，2023年11月出台的“三个不低于”属于量化的指标性监管要求。此外，根据市场传言，“白名单”企业包括了50余家国有及民营房企，覆盖范围也有所扩大，且有传言出险房企或将包含在内。

　　截止目前，虽然50家房企白名单暂未得到确认，但自11月央行、金融监管总局、证监会三部门金融机构座谈会后，多家银行均积极与房企组织座谈会，包括国有六大银行及浙商银行、广发银行、光大银行、中信银行等，其中万科、龙湖、新城控股、滨江集团、美的置业等房企更是多次出席。

　　虽然政策持续利好，为市场带来宽松预期，但具体落地效果如何，仍有待观察。

　　融资面依然疲软，房企分化加剧

　　1、80家典型房企融资总量同比下降28%，融资成本结构性下降。

　　中指数据显示，2023年，房地产企业债券融资总额为6925.4亿元，同比下降7.5%。其中，房地产行业信用债融资4233.1亿元，同比下降9.1%，占比61.1%；海外债发行219.3亿元，同比增长24.6%，占比3.2%；ABS融资2472.9亿元，同比下降6.8%，占比35.7%。

　　克而瑞数据显示，从历年80家典型房企的融资总量来看，2021年出现了首次负增长，融资总量12609亿元，同比下降了24%。进入2022年融资规模的下滑趋势仍在扩大，2022年全年新增融资总额为8262亿元，仅为2021年全年融资总量的66%，同比减少34%，全年融资总额自2016年以来首次跌落10000亿元以下。2023年全年新增融资总额5692亿元，同比下降28%，下降幅度略有趋缓。

　　克而瑞数据显示，2023年整体新增债券类融资成本3.60%，较2022年全年下降0.62个百分点。其中，境外债券融资成本高达8.22%，较2022年全年上升1.22%，主要是期内万达发行的境外债券成本高达11%，此外，11月港龙中国发行了利率9.5%的优先票据；境内债券融资成本3.45%，较2022年全年下降0.09%，主要由于发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显。由于境内发债占比不断提升，整体发债融资成本呈现下滑趋势。

　　2、民营房企融资有待改善，发债规模下降71%，行业分化继续加剧。

　　克而瑞数据显示，2023年国企、央企发债量为2502亿元，同比下滑6%，民营房企发债规模为368亿元，同比大幅下降71%；国企、央企发债规模占总量的占比，较2022年的60%继续上涨22个百分点至82%。业内人士认为，主要由于国企、央企历来财务较为稳健，同时具有天然的信用背景优势，受到融资政策影响较小。

　　多位业内人士认为，虽然当前融资政策持续利好，但实际受益群体仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然疲软，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。境内银行授信及债券增信，基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企。在境外，对于大部分房企而言，境外融资环境依然处于冰封期。股权融资虽然大多数民企都可以使用，但是这种融资方式却并不具有可持续性，且容易受股价波动等影响。

　　具体而言，从2023年融资实际落地效果来看，国企、央企发债数量过半，发债规模位于前列的包括厦门国贸、招商蛇口及金融街等，均达百亿级别；民企中有14家发行了新债券，其中只有美的置业、龙湖集团、滨江集团、新城控股、卓越集团、金辉集团、中骏集团控股、新希望地产8家企业下半年仍有新债券发行。

　　监管部门表态支持房企融资后，12月以来，多家房企发行了公司债或中期票据，但从发债企业来看，仍然以白名单房企为主。如12月12日中海发行了30亿元利率3.2%的公司债；18日龙湖也发行了由中债增担保的12亿中期票据，还包括首开、华发、招商等。

　　12家上市房企退市

　　1、2023年，房企开始批量退市。

　　据统计，截至2023年12月底，沪深港股共计有12家上市房企退市。

　　2023年6月6日，蓝光发展正式摘牌，成为A股 因触及交易类退市情形被终止上市的房企。紧随其后，在2023年6月底到8月中旬，*ST中天、ST美置、ST泰禾、*ST宋都、*ST嘉凯、ST泰禾、ST阳光城等7家房企接连退市。千亿房企退市，败在了“1元”面值保卫战，据统计，A股还有不少于10家房企的股价低于2元/股，处境堪忧。

　　在港股方面，三盛控股于12月27日成为港股第四家退市房企，此前新力控股、南海控股、嘉年华国际分别于2023年4月13日、11月16日、12月6日被港交所取消上市地位。目前，港股市场仍有佳源国际控股、大发地产、力高集团、汇景控股四家房企处于停牌状态。

　　当前房企暴雷风险犹存，生存压力仍然较大,如今绝大多数房企仍挣扎在债务泥潭里。

　　2、债务风险逐渐由民营房企向外蔓延

　　2023年，房企风险出清加快房地产行业深度调整。这一年，行业整体面临着前所未有的挑战，市场下跌走势和观望情绪导致商品房投资开发与成交量下降，而融资和销售等问题也给房企带来空前压力。行业悲观情绪依然浓厚，债务风险逐渐由民营房企向外蔓延。

　　远洋作为央企，因一笔总计2094万美元的票据利息首次出现了债务逾期的情况，进而打破了国企、央企最为稳健的平衡法则。目前已完成“18远洋01”的展期，暂时缓解了流动性压力。

　　碧桂园、建业地产也在2023年首次出现债务违约，在对共计9笔总额约147亿元的境内债与投资者达成展期协议后，10月碧桂园将涉资93亿美元的境外债务重组提上日程。碧桂园集团董事局主席杨惠妍表示：“家族肯定会砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径。”

　　债务重组加快，行业防风险进入新阶段

　　自恒大危机以来，已有50余家房企相继出险，开启了漫长的债务重组。2023年三季度开始，房企债务重组工作进展有所加快，特别是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。

　　11月20日，融创中国宣布，境外债务重组各项条件已获满足，即日起正式生效。这意味着，历时18个月的融创境外债重组正式宣告成功，成为国内 完成债务重组全部流程的大型房企。

　　截至目前，据不完全统计，富力、融创、奥园等房企基本完成境内外债券重组或展期。另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。

　　从已经披露的债务重组方案来看，房企对境内债多数选择展期方式，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。2022年下半年以来，不少已经完成境外债整体展期的企业选择其将债券整体打包展期3年-5年左右，到期时间延长至2026年-2028年左右，整体偿债压力得以延后。

　　房企对境外债则会选择展期或重组方式，特别是重组方案多数为复合方案，即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等多种方案，并可提供增加增信措施、支付同意费等配套方案以增加对债权人的吸引力。境外债重组中债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低，债转股还同步增加净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。

　　中指研究院企业研究总监刘水指出，融创等房企债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。

　　第一，从债务重组过程来看，积极作为有助于债务重组。融创积极行动，与金融机构、投资人等债权方的沟通协商取得成效，最终促成了债务重组方案生效。

　　第二，在债务重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。融创和奥园均提供了较为丰富的处置方式，包含了债权和股权两类方式，融创还提供了子公司融创服务股权供债权人选择，能够满足债权人多样化的需求。

　　第三，从资产情况来看，资产优质有助于债务重组。融创土储多位于一、二线城市，增强了债权人对公司恢复正常经营的信心。

　　但对于出险房企来说，成功化债只是第一步，未来仍有面临其他债务纠纷引起诉讼和仲裁的风险，这些诉讼和仲裁案件仍可能对企业正常经营产生负面影响。此外，保交楼作为防风险、稳民生的核心目标之一，仍是房企经营的重点任务，房企还需持续坚持做好交付，提振购房者信心。最后，尽快恢复自我造血能力，才是根本所在。

　　2024上半年房企偿债压力仍大

　　根据克而瑞数据统计，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模是发行规模2.4倍，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。此外，值得注意的是，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，明年上半年房企的债务压力依然较大。

　　在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。支持民营房企融资政策的关键在于落实，有实际的落地才能对房企形成有力支持。

　　对于政策支持具体如何落实，中指研究院分析师认为，首先，需要建立长效机制，从优化信贷政策、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，建立完善支持民营房企融资的长效机制。其次，加快落实“三个不低于”，对民营房企的信贷融资支持要达到一定比例。最后，增信发债支持民营房企融资要扩容增量，目前受益企业数量范围很有限，增信发债要采取更灵活的央地联动扩容扩围、扩大担保主体，除支持优质规模较大民营房企，也要使更多中小民营房企受益。

　　展望2024年，刘水认为，2024年房企债务压力仍将保持分化态势，稳健型企业如果能够抓住核心城市市场机会，资产负债表有望持续向好；部分出险企业如果能够尽快完成债务重组或展期，在核心城市有较为充裕的可推售资源，其流动性状况有望改善；部分出险企业则仍将面临冷淡的市场，资产仍有较大贬值压力，房企仍需积极作为，对现有债务能展尽展，全力保交付，寻求机会盘活存量资产，全力改善资产负债表。