新政组合拳下的广州楼市：二手房市场现“踩踏” 新房开发商抢跑涨价

　　原标题：新政组合拳下的广州楼市：二手房市场现“踩踏” 新房开发商抢跑涨价 

　　上个周末，受台风影响，广州连日暴雨，但这丝毫没有影响新房买家的热情。海珠区一个在建楼盘，有从佛山和深圳的买家跨市看房，这种久违的盛况，让楼盘的销售人员倍感振奋。“已经两年没这么热闹过了”，一名销售人员感慨。

　　这半个月，广州地产从业者迎来了不少好消息。8月30日，在三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后的第5天，广州市人民政府办公厅发布相关政策，成为第一个官宣“认房不认贷”的一线城市。

　　8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国房贷最低首付款比例，其中首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%。

　　9月8日起，广州又率先下调商贷利率——首套房商贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP，即4.1%；二套房，商贷最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。

　　同时，据财新网报道，广州已经已经全面取消“限价令”，不再限制开发商的备案价，给房价涨跌打开空间。9月11日，广州海珠区两宗地块进行线上竞价，其中一宗地块参与竞价人数达到16组，85轮的竞逐后触及了约127.9亿元的封顶价，创下海珠区的土拍记录。

　　在密集的利好政策之下，记者于9月上旬走访当地多个楼盘时发现，广州二手房市场挂牌数量激增、有购房者为获得打新名额，选择打折卖房、回笼资金，到中心地段购置资产。

　　面对政策带来的购房需求，新楼盘开发商们则做出了不同选择，有的主动放下身段降价，以求快速去化，有的则在购房热潮中选择涨价，而这些现象背后则是围绕房地产要素的重新洗牌和配置。“这一轮调控的逻辑，就是回归市场。”有从业者向九派财经表示，一系列组合拳除了释放购房需求外，未来购房者资金将涌向更优质的地段和楼盘。

　　置换需求集中释放，二手房市场现“踩踏”

　　新政之下，二手房市场反应迅速。根据贝壳找房，从“认房不认贷”政策前一天的8月29日到9月14日的两周内，广州二手房挂牌数从118099套增长至137518套，激增近2万套。

　　资深地产从业者杨乐告诉九派财经，“认房不认贷”和“双降”（首付和利率）政策激发的主要是改善型住房的需求。两项政策降低了置换的门槛，让原本想住或者想投资更好的地段，但是没有足够经济实力的业主，能够以低首付和低杠杆实现。在他的记忆中，4.1%的利率已经是历史最低位。

　　在政策的影响下，不少二手房业主紧急出售房源，甚至不惜降价抛售，以获得打新的名额。而买家的议价空间主要由地段决定，从广州的核心地段到非中心城区再到郊区，二手房的降价幅度递增，业主出手的紧迫程度也在递增。

　　在珠江新城，一名地产中介向九派财经表示，近期珠江新城的二手房交易正在升温，目前已经超过了前两个月同期的水平。他透露，有一名卖家在双降新政之后，将名下一套三居室的挂牌价从1860万降至1780万，但更多卖家还在观望中。

　　在广州市黄埔区，同等降幅的二手房则不难找。一个靠近天河方向的楼盘中，120平米左右的二手房均价在580万到600万之间，一名业主在新政之后，将手中的房子以560万的价格挂牌出售，后连续两天下调30万元，最终以500万元的价格成交。

　　同户型的另一套在售房源，卖家放出送车位的优惠吸引买家。该楼盘中介吴敏告诉九派财经，为了获取购买新房的名额，两套房源的业主均在紧急出手，“现在是最好谈价的时候”。

　　吴敏透露，在新政刺激下，目前市场面上二手房的价格普遍调低，成交价在挂牌价基础上打8折、9折不在少数，甚至一些远郊房源还出现亏本甩卖情况。

　　诸葛找房数据显示，目前市面上二手房价格主要集中在500万以下，其中200万以下的房源占比最高，多为60平米到140平米。另据贝壳找房数据，位置上，这些二手房集中于番禺区、增城区、南沙区等非中心区域。

　　（近一年广州二手房挂牌价走势 图源：诸葛找房）

　　杨乐向九派财经解释，外围二手房被抛售的现象不难预料，现在正是优化资产配置的时机，一些有资金实力、愿意承担杠杆的卖家为了尽快获得打新的名额，以及回笼资金，到中心地段购置资产，选择将手中外围地区的房源“优化”。

　　杨乐分析，由于整个广州80%的配套集中在中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾），广州未来资源会进一步往核心地段集中。

　　新房市场火热，有人涨价有人“放下身段”

　　通过二手房市场释放的购买力很快流向了新房市场。中心城区各大开发商蠢蠢欲动，敞开大门迎接同样等候多时的购房者。

　　在双降政策出台的周末，受台风影响，广州连日暴雨，但这丝毫没有影响新房买家的热情。在海珠一个在建楼盘，有从佛山和深圳的买家跨市看房，在新政之下，尽管在其他城市有房，他们仍可以在广州享受首套房的购置优惠。

　　该楼盘近地铁，比邻两个省一级学校，周边还有多个医院和商圈，销售经理林灵告诉九派财经，项目地段不错，周边配套齐全，在双降政策出台之后，前来看房的客户激增，销售人员接待客户忙到深夜，有时一人需要对接几组客户，在售新房所剩不多。

　　林灵透露，金九银十促销季，该项目优惠叠加可以打9折，成交均价为6.8万元，但近期公司正在考虑撤回部分折扣，因为热度的回升超过预期。

　　已开售的楼盘变相涨价，而未开售楼盘更加直截了当。在海珠区的另一个网红盘，在限价令解除后，一套建筑面积为138平米的住宅备案价从1379.0万上涨至2158.4万，每平米售5价上涨近6万元，引发关注。此外，白云新城一楼盘也宣布应热势涨价2%。

　　新政之下，新房市场喜报频传。首周，广州多个楼盘发布喜报，位于天河的保利天瑞、合生缦云，位于海珠的琶洲·樾、琶洲南TOD，位于番禺万博CBD的越秀·华发·和樾府等楼盘在双降政策落地首周成交金额都破亿，其中合生缦云仅用了半天。

　　（缦云喜报 图源：网络）

　　限价令的解除，是核心区域热门楼盘的狂欢，也是外围地段不佳楼盘加速去化的机会。近期，番禺区一楼盘宣布限量直降20万元，增城区多个楼盘也推出清盘大额优惠，有楼盘推出“120万买三房（三室）”的广告。

　　值得关注的是，尽管新房的降价房源数量较多，但最终成交价依然有所上升。

　　诸葛找房数据显示，随着新政落地，广州市的存量房源中降价数量连日增加，降价房源比例远远高于涨价房源，但成交均价则有所上升。贝壳找房成交数据显示，8月31日至9月13日的两周内，新房成交均价为3.23万，环比上涨4.4%。换句话讲，眼下广州楼市热度依然集中在中心城区，而外围区域的购买力还未完全释放。

　　（广州市存量房源涨/降价情况 图源：诸葛找房）

　　市场归市场，但秩序很重要

　　“这一轮调控的逻辑，就是回归市场。”杨乐表示。

　　他认为，此轮楼市调控政策组合拳针对性很强，让整个行业都为之振奋——先解锁改善需求购房者的权限，再降低核心区域的购买门槛，解放市场的价格调控机制，让房企可以根据市场情况和自身需求调价，从而激活供需两端。在更加自由的市场流通下，随着外围房源的均价下探，更多从刚需出发的购房者将有机会“上车”。

　　正如杨乐所言，九派财经记者在走访中发现，增城、南沙多个楼盘均价相较2021年回调30%，而黄埔、番禺多个楼盘的回调幅度则在10%左右。此外，在这些外围区域，近期多个二期楼盘开盘价低于一期。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进向九派财经表示，新政是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放，对于一线城市而言，受益者不仅是有改善需求的家庭，还有城市引进的各类人才。在新政的推动下，购房者入市成本有效降低，也客观上积极引导了市场预期向好发展，其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。

　　吴敏坦言，广州楼市太需要一剂猛药了。数据显示，在新政出台之前，广州的新房成交量已经连续6个月下跌，直到8月，广州新房网签量同比去年下跌32%。新政对楼市的刺激效果立竿见影，数据显示，仅8月31日一天，广州的新房网签量约266套，而7、8月，这一数据维持在100套左右，此外，9月1日至9月10日，广州商品房成交量增长3%。

　　然而，不少从业者也担忧新政之下，购房者的热情和市场的潜力容易透支。对此，严跃进呼吁，各市场参与方，包括房企、中介、营销机构、房东等，更要珍惜新政，既要用足用好政策，也要维护好房地产市场良好秩序。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师则提醒购房者，远离囤房、炒房。虽然该政策在一定程度上解除了首套房优惠在地域上的限制，但是不建议普通家庭囤房、炒房，房屋不是“理财产品”，房住不炒早已是大趋势。