房贷利率迎来“3时代” 行业期盼的楼市回暖是否到来？

　　原标题：房贷利率迎来“3时代” 行业期盼的楼市回暖是否到来？

　　2023年首月，已有多个城市首套房贷款利率降至“3时代”，同时优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度等多项政策也释放了提振房地产的明确信号。新年伊始，行业期盼的楼市回暖是否到来？

　　近期，“提前还贷潮”登上热搜。“还钱比借钱还难”成为热议话题，“提前还贷潮”因何引发？会造成哪些影响？购房者、银行该如何应对？

　　随着疫情给行业带来的负面影响越来越小，新一年房地产行业发展趋势如何？不同城市又有何不同表现？

　　本期《钛度热评》特邀资深媒体人一起就话题“房贷利率‘破4’，楼市还能再‘热起来’吗？”进行了讨论，下面是部分观点集锦。

　　关于楼市回暖是否到来？多少说主理人褚少军表示，房地产行业回暖的判断标准关键看选择的参照物，如果是相对于疫情期间的低点，回暖是肯定的，但这里面的回暖也并不仅仅是降低利率、优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度等带来的，这些影响主要是消费者；也要看到国家也调整了对房企的政策，比如对房企的贷款和授信政策的变化。但是如果要把参照物定位几年前的高点时刻，那离回暖还远，只能说在回暖的路上。

　　新一年房地产市场总的来说肯定是逐渐回暖，这主要得益于疫情周期的结束，以及国家的一系列房地产调控政策。“形势比人强”，个人还是要跟着趋势走。但对于回暖不必过于乐观，前些年那种“五年倍增”的好光景大概率没有了，一方面是因为房价的基数已经比较高了，再翻倍的难度比之前大了很多；另一方面国家的定调是“房住不炒”；“房住不炒”本身就不在允许房价短期大福波动。但对于个人投资者而言，尤其是普通人，房子依然是可以保值甚至增值，同时又能利用金融杠杆的最好标的了，如果能凑够首付，又有房贷的偿还能力，房子还是建议早入的。如果可以选择，要优选大城市，尤其是北上广深等；另外一点是要选择常住人口净流入的城市，以及出生率高于全国平均率的城市，以及平均年龄低的城市。当然，每个城市的情况有不同，分不同的区，即便同一个区，还有不同的片区，一定要量力而行。总之，买房最重要的是位置，位置，还是位置。必须具备居住属性，其次看学位（入户和学位，尽量先排除掉公寓）和交通，以及商业配套。需要强调的是，买房的时候不管当时打不打算过几年卖出，都要考虑房子以后好不好出掉。

　　关于提前还贷潮”因何引发？会造成哪些影响？购房者、银行该如何应对？盘古智库高级研究员江瀚表示，首先，首套房贷利率的下调实际上是很正常的一个结果，也是当前政策导向的一个必然选择，伴随着国家政策层面的逐渐放宽，其实各地都有想方设法能够降低房贷负担来推动房地产市场发展的心思，毕竟在当前的整个产业之中，房地产产业是整个市场相对而言供应链最长，市场发展带动作用最强的产业。如果能够通过下调房贷利率的方式，推动房地产市场向着更好的方向发展，无疑能够帮助当前的各地经济取得更好的复苏效果。所以，很多城市都想方设法的降低自己的房贷利率，推动房贷利率有更好的方向发展。

　　其次，当前的整个货币市场实际上是一个相对宽松的状态，在货币市场处于相对宽松的状态之中，自然而然也有助于各地下调房贷利率水平，各家商业银行的钱如今变得相对比较宽裕，整个货币的供应都不太紧张，自然而然能够推动整个房地产业向着更加轻松的方向转变，所以对于商业银行来说，现在也乐于用更低的利率来推动自身房贷业务的发展，这是整个商业银行经营的一个结果。当前房贷利率的整体下调实际上不仅是地方政府的一个思路，也是商业银行愿意看到的结果。

　　第三，对于普通人来说，当前是买房的一个好时机吗？其实的确是一个可以考虑买房的阶段，这是因为在市场发展到当前水平的情况之下。房住不炒的理念已经深入人心，房地产市场已经进入了一个更加理性化的发展阶段，在这种发展阶段之中买房其实开始成为不少刚需的共同选择，如果说之前刚需购房还是有一定程度的观望情绪的话，目前刚需买房，其实已经有了比较好的基础。这个时候实际上是刚需人群买房的比较好的整体的时机，不过是不是要买房其实可以不用着急一点点的看，如果有合适的房源其实是可以考虑出手的。

　　多少说主理人褚少军表示，“提前还贷潮”一定程度上是媒体和舆论助推造成的，除了媒体和舆论的作用，另外一个重要的原因是银行针对房贷的加点和折扣发生了变化，加点是不会随着LPR的变化而变化的，这就导致可能当下有的房贷综合利率能达到4%以内，而之前的可能要6%，巨大的利息差必然会导致部分用户提前还贷。至于购房者和银行怎么应对，关键看当初签约的合同，大体上都得按照合同约定来。购房者要算一算提前还贷加上违约金是不是更划算，更重要的是手头有没有足够的钱提前还贷。另外，不能忽略的一点，提前还贷，除了利息的变化之外，还有可能是部分消费者对未来的房价预期增长的信心不足，提前还贷可以减少利息支出，或者提前还贷完成赎契将房子卖出。

　　安吉拉频道互联网分析师可达怡表示，根据以往的认知，房贷是普通人这辈子可以借到的 、金额最大、期限最长的资金。理论上当然是越晚还，越划算！按说贷款利率降至“3时代”，还款压力也会逐步降低，但很多人还是想提前还，无非是两个原因：

　　一方面，大环境变了。从前你不理财，财不理你；现在是你不理财，财不离开你。当投资收益跑不赢房贷利息，一些被股市、基金伤透了心的年轻人，逐渐成为了提前还贷的主力。

　　另一方面，图个踏实。行业暴雷、降薪裁员，让大家对“断供”的风险发愁，提前还贷不就应了老话，无贷一身轻嘛！

　　银行不愿意提前还款，因为这会对银行的借贷计划造成一些影响，特别是现在很多人一起提前还款，会增加银行风险成本！

　　地产情报站主编陈欢表示，如今最不容易的，就是那些房贷5%甚至6%以上的存量房贷持有者。

　　现在买房新办贷款，已经进入了3字头，把前几年高位站岗的老主顾衬托成了妥妥的冤大头。于是乎，冤大头们坐不住了，东拼西凑也要凑出钱，去银行提前还贷搞自救。

　　面对蜂拥而来的提前还贷大军，银行急了，因为他们挣的就是这笔利子钱——为了限制借款人提前还款，大部分银行其实都在合同里约定了违约责任，借款人必须支付违约金才可提前还贷。但就算有违约金，也挡不住群众们还钱的决心。毕竟，跟现在刚买房子的新入局者相比，高位站岗的冤大头们贷款200万，几乎就要多付100万的利息。

　　LPR是浮动的，但冤大头们的加点是永恒的。有些亏，一吃就是半辈子。提前还贷，就等于提前止损了。

　　提前还贷现象的背后，是老百姓对未来的信心不足。以前经济发展势头好的时候，大家都愿意借钱；但现在经济发展一般了，很多人挣钱难了，再看到银行还能这么轻松地薅自己的羊毛，确实过不去心里这一关。

　　关于新一年房地产行业发展趋势如何？不同城市又有何不同表现？《鲸平台》智库专家 郭施亮认为，提振房地产的措施接连出台，房贷年龄期限上限扩大也出台了，未来房地产市场分化会加剧，核心城市依然出现虹吸效应，中青年人还是愿意挤向机会更多、资源更丰富的核心城市。但是，人口少子化与老龄化趋势，未必可以长期支撑起高房价，随着城镇化发展步伐逐渐放缓，房地产市场发展速度会明显降温，核心城市与其余城市发展差距会越来越大，人口净流向、城市吸引力影响未来房价走向。