租客网：没有一个“寒冬”不可逾越

　　原标题：租客网：没有一个“寒冬”不可逾越

 

　　疫情之下，地产企业纷纷采取减免租金等措施，以助企业渡过“寒冬”。

 

　　随后，各地房地产行业协会纷纷效仿出台倡议书，倡导房东（出租人）减租、免租，以缓租客（承租人）燃眉之急。承租人当然欢呼雀跃，出租人则愁眉苦脸。

 

　　对于这些行业协会出台的倡议书，法律地位与法律效力如何？出租人一定要执行吗？承租人的权利是否就坐实了？

　　且看以下分析：

 

　　一、减租、免租倡议书是否具有必然的法律效力？

 

　　答案当然是否定的。房地产行业协会并非立法主体，不具有立法权，故倡议书或建议书本身不具备法律强制性。

 

　　《立法法》第二条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例的制定、修改和废止，适用本法。国务院部门规章和地方政府规章的制定、修改和废止，依照本法的有关规定执行。对应的立法主体分别是全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会、国务院、省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会等。

 

　　房地产协会则属于《民法总则》第九十条规定的社会团体，不具有立法权，其制定的文件，也不具有强制执行性。

 

　　减免租实际上是变更原合同条款，涉及出租人权利减损，如不经出租人同意，不发生法律效力。如想减免租，承租人还是好好地跟出租人谈谈吧！

 

　　二、非典疫情留给我们什么参考案例？

 

　　与本次疫情影响程度相当的是2003年的非典疫情，当时也有不少的承租人向法院起诉。起诉主张减免租的案例也不少，部分法院支持减免，但也有不支持的，判决结果争议较大。

 

　　我们从众多案例中，整理了如下三种裁判思路，供大家参考：

 

　　（一）法院支持免除全部租金

 

　　上海市第二中级人民法院作出的（2004）沪二中民二（民）终字第354号民事判决书中认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

 

　　（二）法院支持免除部分责任

 

　　云南省昆明市中级人民法院作出的（2004）昆民一初字第48号民事判决书中认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告未按双方约定缴纳租金，应承担相应的违约责任，双方在合同中约定2003年违约金为年租金80万元的50%，即40万元。由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免被告违约金10万元。

 

　　（三）法院不支持任何减免，认为疫情不必然导致合同无法履行

 

　　广西壮族自治区高级人民法院作出的（2007）桂民四终字第1号判决书中认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。