金茂资产腾挪术：“借新还旧” 一手发债连续拿地一手转让项目股权
2019-07-26 16:42:55来源：搜狐财经编辑：居小桃
扫一扫
分享文章到微信
扫一扫
关注鹿财经网微信公众号
原标题：金茂资产腾挪术：“借新还旧” 一手发债连续拿地一手转让项目股权
逆势扩张的压力之下，凭借高价拿地、高端产品在市场站稳脚跟的中国金茂开始考虑资金问题。
7月26日早间，中国金茂发布公告将于中国平安定股份配售协议，与新华人寿签订股份认购协议。金茂表示，公司拟将认购事项所得款净额预计约8.14亿港元，作为集团一般营运资金。
这是金茂半个月以来公布的第三笔融资安排。此前，金茂曾于7月23日公告，子公司方兴光耀有限公司已完成发行2029年到期5亿美元优先票据，发行利率4.25%。
同期，金茂还有另一笔融资安排。金茂本月18日公告显示，其全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟发行不超过20亿元境内公司债券，目前已获中国证券监督管理委员会核准。
据不完全统计，金茂上半年累计发债约135亿元人民币和7.5亿美元，累计约合人民币186亿元，与去年同期持平。
回顾金茂这半年，达成千亿规模之后，金茂一手发债连续拿地，一手转让项目股权。双手交错之间，上演着资产转换法。
两月转让8个项目，预计回笼资金50亿
7月9日，北交所披露交易信息显示，金茂北方企业管理拟转让所持天津北方泽茂100%股权，转让底价为10.99万元。天津北方泽茂为金茂北方全资持有，实控人为中国金茂。
据悉，天津北方泽茂曾于今年2月同泛海控股子公司北京煦腾房地产开发有限公司，以18.3亿元联合竞得北京市通州区地块。
实际上，今年5月末以来，金茂已经连续出让8个项目的部分股权。
6月26日，北京产权交易所披露北京昊远置业有限公司34%股权的转让事宜。披露显示，本次标的转让方为金茂子公司天津北方博茂置业有限公司，转让底价1元。
金茂还分别在5月27日、5月31日和6月12日，披露转让浙江省瑞安市飞云街道项目49%股权、长沙鼎茂置业有限公司100%股权和北京茂丰置业28.56%股权，除浙江瑞安项目未公布金额外，剩余两个项目转让底价合计为16.75亿元。
除了直接转让股权，金茂亦通过增资方式为项目引入投资者。
公告显示，6月10日，禹州地产旗下的两家公司以增资形式获得了上海府茂置业49%股权和上海览秀城置业51%股权；6月12日，安徽皖投置业有限责任公司以706万元增资形式成为合肥览秀房地产开发有限公司70.6%的控股股东。
细看金茂转让的这几家公司，截止2019年3月，天津北方泽茂资产总计6.71万元，负债总计2.78万元。北京茂丰的营业收入为0，营业利润为负121万元，资产总计29.09亿元，负债总计12.35亿元。同时，北京茂丰对北京凯晨置业尚有1.14亿元欠款，且按5.225%年利率计息。截至目前，尚有1914.9万元利息欠款。北京昊远置业则资不抵债，资产总计38.80亿元，负债达38.83亿元。
几家公司中，仅有长沙鼎茂还可勉强一看，不过其仍未盈利。截至2019年4月，长沙鼎茂营收600.06万元，营业利润-24.91万元，净利润-31.14万元，总资产约11.04亿元，负债总计-3850.12万元，所有者权益约11.43亿元。
从几家公司的经营状况来看，金茂转手回笼资金也不无不妥。据估计，金茂此轮转让预计可回笼资金约50亿元。
51.5亿元再获地王，多块地王待解套
主打高端路线的金茂对地王情有独钟，一边出让项目股权回笼资金，另一边金茂又出手再次斩获地王。
今年7月3日，金茂参与了南京主城区今年以来规模最大的一次土地拍卖。经过129轮竞价，金茂以51.5亿元，溢价33.07%斩获南京秦淮区红花街道南部新城地块，成交楼面价2.97万元。据悉，金茂将于此再建“府”系列 住宅产品，体量超17万方，保本售价4.5万元/平方米。
这不是金茂第一次在南京斩获地王，2016年，金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块，楼面价分别为为37027元/平米和36890元/平米。金茂延续高端战略，在该两处地块开发了高端项目“金茂府”。
然而，金茂风光拿下的地王项目却迟迟没有开盘。南京河西板块35000/平方米的新房限价让刚刚建成的金茂府骑虎难下。据悉，金茂府楼盘售楼处、样板间均已建好，暂未对外公开，具体开盘日期、预计售价未确定。
无独有偶，2016年，金茂和电建联合体以82.9亿元在深圳龙华拿下的另一块地王项目至今也仍未入市。相较于周边小区6至7万元/平方米的均价，受土地成本影响，深圳龙华金茂府的预估价格已经达到10万元/平方米以上。
对于金茂的地王去化问题，业内人士认为，从企业角度看，这两年房屋限价非常严厉，开发商需要防范后续限价所带来的投资失误等风险。
不过，该业内人士亦表示，这两年虽然说地王项目难以去化，但是很多地块还是出现了抢地的现象。“类似南京等城市的市场供地机会大，而且地价相对成本可控，那么企业也还是会有积极拿地的做法。”
对于金茂而言，地王去化的问题早就有之。2018年，金茂选择的方法是大量抄底低价土地平衡成本。
年报显示，2018年以来，金茂成功进入济南、西安、昆明等14座新城市，累计进入40城，新获取项目68个，新增土储2264万平方米。光大证券研报显示，金茂2018年新增项目总地价约为896亿元。其中，金茂在2018年下半年的平均拿地价仅为8124元/平方米。
转让项目回笼资产，大手笔斩获地王之际，自六月份开始，金茂选择在大湾区连落多子。
6月3日，金茂以26.56亿的价格拍下广州汕头金凤半岛纯宅地，楼面价不到6000元/平；6月5日，金茂耗资13.7亿，将广州灵山岛尖2019NJY-5地块收入囊中，楼面价为1.72万元/平。7月22日，金茂又入股保利广州白云地块，股权占比25%，该地块成交楼面价13153万元/平方米。
与金茂所转让的北京项目不同，受益于政策红利，金茂在大湾区的项目收益相对更加可观。
半年发债186亿，拿地682万平
高价拿地，高价产出，激进扩张曾是金茂增大规模的法宝之一。
过去几年间，激进打法为金茂带来了显著成果，2018年，金茂实现合约销售额首次迈入千亿大关，为1280亿元，同比去年增长85%。
规模不断加大的同时，金茂的负债也在同步走高。2018年年报显示，2014年至2018年5年间金茂的负债总额不断攀升，从2014年的644.45亿元增长至2018年底的1933.72亿元，增长了两倍有余。
截至2018年年底，金茂一年内待还有息负债额达219.76亿元，而同期，金茂集团现金及现金等价物约为人民币213.24亿元，不足以覆盖一年内应还有息负债。如果将金茂受限制44.58亿银行结余考虑进去，金茂的短期偿债压力更大。
年报亦显示，截至2018年底，金茂银行信贷额度总额为1300.83亿元，已动用银行信贷额度为700.79亿元，仍有约半数额度可用。
信贷额度充沛，今年年初以来，金茂的拿地速度依然不慢。
兴证国际证券7月24日发布的研报显示，金茂上半年拿地的总土地款为442亿元，共新获土地储备682万平米，其中权益土储为445万平米，权益比例为65%。截至2019年上半年，公司的总土地储备约为6380万平米。
拿地的另一边，金茂的发债脚步紧随其后。曾一周内连发两个公告，宣布融资事宜。距不完全统计，金茂累计发债约135亿元人民币和7.5亿美元，累计约合人民币186亿元。
财经评论员严跃进表示，从企业操盘的角度看，发债本身也是有助于后续获得更多的运营资金，同时此类企业也在这个过程中需要研究投资机会。
不过今年年初，金茂向前跃进的步伐渐小，将2019年的销售目标从2000亿调整至1500亿元，仅较2018年底同比增长17.2%。
今年上半年，金茂披露未经审核销售数据显示，1月至6月，公司累计取得签约销售金额784.56亿元，对应签约销售建筑面积357.91万平方米，同比分别增长9%和71%。报告期内，公司已录得已认购（未签约）物业销售金额共计57.35亿元。
若按此数据计算，金茂目前已经完成了52.3%。据悉，金茂今年的可售货值约为2400亿，考虑到金茂往年超过80%的去化率，完成1500亿的销售目标压力不大。
投稿邮箱：lukejiwang@163.com 详情访问鹿财经网：http://www.lucaijing.com.cn
相关推荐
