上市公司扭亏新玩法 蛋壳公寓趁疫情“薅羊毛”一口吞下3亿资金

　　除了员工爆料外，在房东端，蛋壳也在进行一系列的“减负”计划。据界面新闻报道，不少蛋壳公寓房东反映，蛋壳客服通过电话沟通要求房东免租一个月，而与此同时，部分房东们的租金也并未如约到账。在黑猫投诉、聚投诉等平台上，我们也看到一些房东投诉蛋壳公寓房租的投诉内容。但是租客的房租却要按时交付。

　　那么问题来了，一边让房东免租，一边收着租客的钱，这一来一去之间，差价去哪了？

　　媒体曝光蛋壳“套差价”

　　2月3日，《北京青年报》报道称一名消费者在某互联网平台反映：“本人于2019年9月13日与蛋壳签订房屋委托合同，2020年1月28日应该打房租的时间，蛋壳没有打款，我打客服电话不通，1月31日晚上，一位自称蛋壳管家的给我打电话，说因疫情问题房租得晚一个月给打款，并且要延长一个月免租期，没有商量余地，他只是通知一下。这明显是违约行为，蛋壳公寓行为可笑至极，请平台核查，还我公道。”据查询，该互联网平台仅2月1日和2月2日两天，对蛋壳公寓的投诉就高达数十起，投诉原因全部是因为蛋壳公寓未按合同按期支付应付给房东的账款。

　　网传蛋壳内部文件截图

　　另据自媒体《差评》报道，其从相关人士处拿到了一份针对房东的话术显示，武汉房东的免租期甚至长达90天，其他城市免租期30天。

　　同时，一名家住大兴枣园北里的业主称自己2019年8月6日把房子租给蛋壳公寓，2020年1月25日应付租金14793元。该房主原以为过年放假没打钱没太着急，过年期间打过客服电话，客服说让等到1月31号他们上班了再联系，应该1月31号就能打钱。结果到2月2日，该房主接到蛋壳公寓的人说因为疫情让其多给免一个月租金，并且还得一个月以后给钱。根据该用户上传的租赁合同显示，该网友与蛋壳公寓签署的合同有效期为2019-8-26至2025-2-16，蛋壳公寓须在2020年1月25日，向该房主支付14793元的房租，但是该房主至今未收到相应租金。

　　图片来源：聚投诉

　　而在租户端，由于蛋壳公寓和金融机构有合作，租户分期月付的房租能比正常月付便宜不少，因此相当一部分房客都会选择分期月付的付款方式。据招股书披露，蛋壳公寓的主要资金来源包括金融机构的预付租金融资和租客的预付款，即“租金贷”。2017年-2019年前九个月，金融机构分别预付了9.38亿元、2.13亿元和31.06亿元，并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

　　换句话说，蛋壳公寓早就从金融机构拿到了合同内的房租（租赁合同一般为12个月或更久），房客每月支付的只是金融机构的贷款本息而已。

　　这就有意思了，蛋壳左手不给房主交房租，右手房客的房租却照收不误！

　　网传蛋壳内部文件截图

　　据说蛋壳公寓这次沟通了7.2万套房源的房主，若按每套房子月租4000元算的话，蛋壳相当于一下子截留出了2.88亿元的可用资金！

　　从某种程度上讲，租金争议在疫情下成为当下舆论最为关注的社会话题之一。不少商户受疫情影响，经营压力较大；不少上班族春节回家难以返回，房屋租金白白浪费。

　　在商业租金方面，万达、保利、美的等多家商业地产公司宣布对企业商业项目减免租金，将企业担当体现得淋漓尽致。

　　但对于像蛋壳公寓这些“二房东”，房屋所有权归房主所有，关于是否减免，很多机构只能发起倡议而不是强制。

　　原本蛋壳公寓为租客着想协调房东减免租金是一种积极的行为，但从如今的操作来看，主张不可抗力的蛋壳公寓应该有履行通知并提供证据的义务，而不是任由舆论发酵。这对于上市公司而言，这种负面信息激增 不是什么好消息。

　　都是减免租金，蛋壳公寓的这波操作堪称“极品”。

　　空手套差价事出有因

　　蛋壳公寓成立于5年前，今年1月赴美上市，是青客公寓之后的又一家长租公寓上市公司。

　　5年时间内，借助互联网和长租公寓风口，蛋壳公寓规模发展迅速。

　　招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆共13个地区，公寓单元数量从2015年的2400间猛增到2019年9月底的40.7万间，不到四年时间增长了166倍。公司营收也从2017年的6.6亿人民币增长至2018年的26.8亿，2019年前9个月更是实现50亿元人民币的营收，较2018年同期增长了199%。

　　图片来源：蛋壳公寓招股书

　　但蛋壳公寓直线上升的营收并没有覆盖成本，而且深陷亏损。招股书显示，2017年至2019年前9个月，公司净亏损分别为2.7亿、14亿和25亿。同时，公司报告期内经营活动的现金流为人民币-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

　　图片来源：蛋壳公寓招股书

　　同时，蛋壳公寓在招股书中表示，募集的资金将用以扩大公寓网络和服务范围，改善公寓质量，以及开发技术系统以支持规模增长。预计成本和费用在未来会继续增加，并预计会产生额外的销售和营销费用以及一般和管理费用，暗示这些因素都让公司未来几年仍无法盈利或实现正现金流。

　　常年现金流为负，让蛋壳的日子并不好过。

　　所谓“君子爱财取之有道”，长租公寓企业既然和房东已经签订了协议，即便在疫情这种“不可抗力”下，仍需要与房东和租户协商解决相关事项，避免“一刀切”的武断。而逼迫房东免租的话，无疑侵害了当事人利益。

　　长租公寓如何过冬？

　　不得不说，近段时间关于长租公寓的负面消息不算少。除了蛋壳这一连串的瓜，各大头部长租公寓在经营方面似乎也有一些不好的报道。

　　回望过去的2019年，整个长租公寓行业都在面临艰难的生存困境。根据公开媒体报道显示，杭州鼎家、上海寓见、长沙加菲猫、北京昊园恒业、南京乐伽公寓等多家公司被曝出现问题，行业存在明显的阴霾。

　　在这阴霾中，幸存者蛋壳公寓还是上市了。但蛋壳也没有创造惊喜，开盘就破发，上市当日市值27.4亿美元，截止2月6日收盘，蛋壳公寓市值为25.16亿美元，缩水超2亿美元。

　　从商业模式的角度来看，长租公寓平台们赚钱也不易。

　　房租是长租公寓成本结构中最大的一块，根据蛋壳公寓在招股书中披露的信息，2019年前9个月，租赁营业成本占比高达89%，2017年、2018年的数据是77.9%和81.2%。同样，青客2019年前9个月，承租费用占到总运营成本的77%。考虑到平台在装修、获客、服务搭建、技术、团队上的其他支出，单纯通过房租价差短期内无法打平成本，亏损仍是行业主题。

　　招股书数据显示，近三年，蛋壳公寓累计净亏损超40亿元，规模更小的青客最近三年累计亏损9.62亿。另外，自如、魔方公寓、乐乎公寓等也处于亏损状态。

　　疫情之下，著名投资人朱啸虎对创业公司们的建议是，一定要严控成本，死卡现金，最少要保持假设没有任何收入的情况下6个月的现金，最好有12个月，根据这个来倒算成本。“跪着也要活下去，熬过去就是春天！”

　　根据艾媒咨询的统计，截止到2018年，中国流动人口超过2.2亿人，房屋租赁市场可租赁面积有67.3亿平米。预计到2022年，流动人口将达到2.4亿，租赁面积将达到80.6亿平米。从行业角度来看，不管是房东还是租客，集约化经营都有利于租赁市场走向正规。所以如果长租公寓能够做好精细化运营，整个行业并不缺乏盈利空间。

　　除了广阔的市场前景，长租公寓也可以探索更多的增值服务。

　　蛋壳公寓的招股书也明确写到，嵌入其他第三方服务提供商，提供更大范围的服务来更好地服务租户，并探索新的增值服务，如智能家居、搬家服务、金融与保险服务，及新零售和其他本地服务。

　　而能否在租房市场上开掘家居、物流、金融等各种衍生业态，考验的是公司的数据管理、分析、整合能力，需要极强的技术基因，远不是一个普通“二房东”能胜任的。

　　作为国内长租公寓行业代表，蛋壳公寓上市表明其经过了市场初期的多重考验，并阶段性获得用户和市场的认可。但若将眼光放长，在特殊时期选择以防疫为名，对业主、租客“两头吃”显然十分不妥。

　　疫情之下，无论租客、房东还是平台，没有人是赢家，在负面影响不可避免的既定事实下，如何尽快度过危机，将损失降到最低是行业及上下游更应该关注的问题。