佳兆业面临“钱紧”窘境：5亿美元债年利率10.5%居高不下 23笔信托融资驰援项目

　　光鲜的销售数据背后，销售快报还透露出另一讯息：佳兆业11月份的每平米平均售价约为1.96万元，按年下跌了16.3%。

　　同期，在安居客等买房网站上，部分佳兆业楼盘打出“首付11万买房送十年物业费”等口号促销。而十一期间，佳兆业还曾打出全国70盘联动的促销活动抓去化。

　　因为上半年年度目标仅完成40%，年中业绩会上，面对媒体对于下半年销售安排的疑问时，佳兆业行政总裁麦帆曾表示：下半年有1200亿货值，且大部分位于粤港澳大湾区，去化率不到50%就可以完成任务。

　　麦帆一语成谶，按佳兆业披露全年销售额881亿元计算，佳兆业下半年累计销售共534亿元。相对于1200亿货值，佳兆业下半年的去化率仅为44.5%。

　　产品去化不足，另一边，佳兆业引以为傲的旧改市场暂还不能独挑大梁。

　　旧改转化速度放缓

　　2019年4月，佳兆业曾斥46.6亿元巨资购买阳光100附属子公司所持有卓星集团的全部权益，即55%股权。收购当时，佳兆业曾表示，该项目体量巨大，属于“粮仓型”项目，可实现多期滚动开发，为公司提供持续稳定的现金流。

　　这仅是佳兆业旧改土储的冰山一角。

　　中期报告显示，截至上半年底，佳兆业拥有近3200万平方米的旧改用地未纳入土储。仅大湾区一处，佳兆业拥有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，表外货值近两万亿。

　　下半年开始，佳兆业继续加码旧改项目。7月，佳兆业底价27.9亿竞得上海嘉定城中村改造地块项目，拆迁占地面积约15.52万平方米，计容建筑面积约21.35万平方米；9月25日，佳兆业又拿下广州荔湾海南村旧改，改造面积359.64万平米，体量约为半个珠江新城；11月、12月，佳兆业再次斩获四个旧改项目。

　　大湾区寸土寸金，相比较而言，旧改项目土地成本较低，但开发周期相对较长。

　　中达证券在11月底发布的研报显示，除2009年外，2008至2018年间，佳兆业旧改项目每年平均转化建筑面积约为94万平米。2019年，转换速度开始放缓。佳兆业曾表示，2019年年内计划旧改可售面积仅为73万平方米。

　　接二连三拿地后，佳兆业的现金流随即面临拷问。

　　为了帮助开发清远项目，2019年11月18日，佳兆业曾发行一笔信托计划，名为“爱建长盈精英-佳兆业清远项目集合资金信托计划”，据悉信托期限共两年。

　　23笔信托计划在案

　　“客观来讲，可能现在佳兆业还没走出业务以及负债的阴影”，严跃进指出佳兆业发债成本较高的一种可能。

　　实际上，自2016年回归，高负债始终是悬在佳兆业心头的一座大山。

　　年中数据显示，佳兆业净负债率191%，资产负债率82.7%，流动比率从1.7倍跌至1.6倍。截至2019年6月30日，佳兆业流动负债1808亿元，现金及银行存款共计299.8亿元。业绩发布会上，佳兆业提出，要在年底之前将净负债率降到180%以下。

　　彼时，严跃进在接受采访时直言，佳兆业的负债情况虽有所改善，却仍然居高。