王健林：拨开楼市中复杂中的迷雾 看清未来楼市走向

　　原标题；王健林：拨开楼市中复杂中的迷雾 看清未来楼市走向

 

　　不知不觉，2019年上半年“嗖”一下就过去了。

 

　　前几天，贝壳研究院发布了《2019年下半年房地产市场和政策展望》，从详实的数据、扎实的研究的缜密的逻辑出发，总结了2019年上半年中国房地产发生的变化。

 

　　同时，依据现有的数据，结合当下不断变化的市场，贝壳研究院也对下半年的楼市进行了展望。在楼市的十字路口当中，每个人对于楼市的未来对充满了迷茫。

 

　　与其拔剑四顾，不如借助贝壳大数据的力量，拨开楼市中复杂中的迷雾，看清未来楼市走向。这份报告诚意满满，干货满满。依据这份报告，再结合安静个人对于楼市的一切观察，特意总结了下，分享给大家。
 

 

　　01.

 

　　2019年上半年重点城市整体市场回暖。

 

　　2019年上半年，楼市“小阳春”的声音频现，不同城市开始出现不同程度的回暖迹象。对于深圳人来说，印象最深刻的回暖，从8000万元的瑞府开始，一度蔓延到福田小公寓的190万公寓哭，以后一发不可收拾。

 

　　频频满表的看房量与月均8000套的二手房成交量，让深圳楼市一度成为楼市热点。而这一切的根源，来源于上半年全国重点城市二手房市场在部分地区行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素。

　　从以上这张图表来看，从2018年末到2019年初，全国大概有24个城市加入到调控政策放松这个阵营当中来。

　　分几大阵营来看，一线城市北上广深表现最明显的是二手房交易增值税附加税税费减半。税率的腰斩直接导致大众购房热情高涨，再加上一些城市大规划的发布，直接从底部回暖。

　　其他二三线城市都有不同政策的放松迹象。比如说山东荷泽的限售取消、衡阳阜阳等城市的取消限价、南京大连等城市的人才安居/落户政策的放宽。

　　数据显示，2019 年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长 50%以上，大部分重点城市新房成交量增长。重点城市中，成都、大连、上海涨幅领先。

　　14城中，10个城市房价环比上涨，与去年 2018 年四季度价格低点比，成都涨幅最大为 7.2%，西安、青岛2019 年以来均价基本保持平稳，而武汉及长沙分别累计下跌 4.8%和5.6%。

　　值得一提的是，2019 年以来，二手房购房者成交周期结束了2018 年下半年以来拉长趋势，开始缩短。与2018和四季度相比，2019第二季度重点14城二手房购房者成交周期均有缩短。

　　我们以深圳为例，2018年第4季度，在深圳购房一套房子的周期大概是45天，到了2019年的第二季度，直接降到了30天左右，直接减少了15天的时间。

　　02.

　　但是，回暖并不是全面的，是分化的。

　　整体来看，距离调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山东、江苏等棚改大省表现更为明显。

　　由于一线城市调控早，市场回落较早，处于市场底部的一线城市在房源供应增多下，市场全面回暖。一线4城1-5月新房销售均同比增长，总成交同比增长35%，其中北京今年前5月新房成交同比增长明显，增幅为162.9%。

　　数据显示，32个二线城市中，新房总成交同比下滑 6.1%，其中17 城1-5月新房销售套数同比增长。

　　强二线城市中，天津、南京、武汉和厦门前期新房市场回落明显，今年1-5 月成交有所回升，而调控较晚的重庆和大连以及人才政策致使购房环境宽松的西安和合肥，去年上半年成交基数高，今年1-5月销售同比仍回落。

　　弱二线城市中，今年市场回暖的主要是东北及西南地区城市，比如长春、哈尔滨、南昌、兰州、乌鲁木齐、昆明。

　　三线城市中，随着“货币化棚改”持续减弱，三四线城市已经发出预警，新房销售套数不断回落，风光不在。

　　其中，在贝壳研究院调研的60个三四线城市中，新房总成交同比下滑 10%，其中超一半城市1-5月新房销售套数同比下降。

　　其中，滁州的新房销售套数大幅度下降，达了57.2%。2019 年，棚改目标 下调到 285 万套，相比 2018 年的 580万套下降了一半。购买力被持续消化，手握重金的拆迁户，人数也开始下降了一半。

　　为此，贝壳研究院发出预警：要警惕三四线城市市场的下行风险。

　　03.

　　在经历了一季度的回暖之后，二季度开始有了明显回落，市场经历了先上后下的过程。

　　以二手房成交为例，在贝壳监控的重点 14 城链家二手房实时成交总量中，高市场先是经历了底部回暖，然需求在 3月集中释放后开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。

　　随着市场降温，业主的心理挂牌价也开始回调，二季度 14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

　　而价格，在2019年第一季度均价表现出上涨迹象的城市，二季度均价走向平稳或重新掉头向下。

　　一分析这里面的原因，一个是毛衣战的影响，导致大众普遍对市场很悲观；一个是调控放松之后的再加码、利率的回升；

　　再一个就是一季节的回暖主要集在刚需，而二季度开始偏向改善。换房链条 的轮动受阻，市场成交量自然回落。

　　04.

　　在刚刚过过去的223亿深圳史诗级土拍后，开发商的心态是什么？其实报告里面也间接提出了部分答案。

　　从2019年3月份开始，全国的土拍市场迎来持续高热，土拍成交“井喷”。这里面的原因可以归纳为一季度的信贷环境相对宽松，房企拿钱容易，所以拿地也积极。

　　数据显示，2019 年1-5月，全国房地产开发投资4607亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月回落0.7 个百分点。前期开发商投资热情的高涨与资金渠道的宽裕有关。4月份开发商资金来源中利用外资增速高达 103.7%。

　　另外一个原因，安静之前也提示过，其实限价已经有开始放松的迹象了。限价一放松，房子可以卖更贵，房企拿地就有冲动了。而市场成交的回暖，也倒逼开发商去补库存。

　　深圳土拍市场拍出这么好的成绩，很大部分是因为限价的部分放宽以及开发商急需补库存所导致的，严格意义上来说，这种市场风向标的信号已经“失真了”，只能说是“房企求生存”的信号。

　　要知道，中国绝大部分房企，不买地就意味着没有开发任务，意味着团队解散。土地即使是买贵了，总还是有办法的。

　　但是，如果不拿，就意味着土地存量消化完之后的“死刑”。深圳是全中国开发商都想进入的城市，拍出这么贵的地，自然就很容易解释了。

　　但是，从全国来看，贝壳研究院研判：随着近期住建部对一些市场升温城市的约谈，开发商融资渠道的收窄，资金支持力度减弱。

　　1-5 月利用外资增速回落到 38.8%，比上月回落 64.9个百分点。同时，市场的降温导致定金预收款、个人按揭贷款的增速都有所回落，将会影响未来投资增速。

　　未来开发商的日子，仍旧不好过。

　　05.

　　2019年下半年楼市展望。

　　随着2019年全国房地市场经历了从上到下的过程之后，一些一城市的二手房成交虽下滑，但需求仍在。最明显的表现是新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。

　　但是，市场调控大棒仍在，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，不论土地、新房还是二手市场的 ，“不稳”都大概率会引发政策的进一步加码，政策对于市场保持高度的敏感，市场缺乏向上的动力。

　　除此之外，要警惕高库存城市的房价下行风险。

　　在贝壳监测的 29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13 个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。

　　二手房库存下降的城市仅上海和苏州，其中上海是 3-4 月库存环比持续下降，苏州是仅4月库存环比下降。

　　而在持续调控高压下，部分地区新房库存开始走高。

　　其中，北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波2019年5月新房库存房源量分别同比增长 61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。天津、岳阳和南宁 2019年4月新房库存房源量分别同比增长 62.8%、51.5%和 28.5%。

　　需要强调的是：决定商品价格的，从来都是供需比。大量开发的背后，是新房的不断供应，供需比过大，房价缺少上涨动力，即使涨上去了，但变现很难。