经营失血靠卖地求生 负债千亿的新湖中宝如何渡过难关？
2019-09-11 20:18:18来源：每日财报评论编辑：鹿鸣君
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原标题：经营失血靠卖地求生 负债千亿的新湖中宝如何渡过难关？
房地产宏观调控持续趋严，融资的渠道也在不断收紧，在这样的背景下，房地产开发采取“拖字诀”的浙系房企新湖中宝（600208.SH），正迎来经营和资本层面的双重压力。
《每日财报》注意到，过去数年间，新湖中宝一直致力于滩涂开发、旧改项目，一度称霸上海市场。不过由于此类项目投入多、回款慢、周期长等特性，新湖中宝深受高负债、业绩增速缓慢的困扰。
作为一手构筑起新湖系的 ，黄伟先后抓住了从从眼镜店、股票、期货到房地产几乎每个市场浪潮中的风口，那么在时下地产调控不放松的宏观背景下，能带领新湖中宝顺利度过难关吗？
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卖地求生资金回笼困境
中报显示，公司2019上半年实现营业总收入72.8亿，同比增长30.1%；实现归母净利润17.2亿，同比增长18.1%；每股收益为0.2元。报告期内，公司毛利率为38.7%，同比提高9.9个百分点，净利率为23.5%，同比降低2.7个百分点。
简单从财务数据上看，其表现还不错。但是其负债率却是压力十足。
根据《每日财报》的查阅，新湖中宝近四年负债总额分别为636.67亿元、816.73亿元、916.69亿元、1055亿元，2019年第一季度再度升高，达到1093.32亿元。
新湖中宝经营持续失血，开始通过发债、卖地等途径筹措回笼资金，以应对高达1093.32亿元的总负债。就在7月份，新湖中宝与融创地产签署合作协议书，拟将近百万平方米的土地储备作价67亿元出售给融创，涉及上海、温州和启东等地，引起市场关注。根据公告显示，新湖中宝本次交易产生收益约5亿元。不过，这次交易也实在是割肉之举。
通过与融创的这笔交易，新湖中宝也算是甩开了巨大的财务压力，如果未来房地产业的行情不错，自己还能分一杯羹；另外，融创拿到百万方优质土地资源储备，进一步主导开发，还有新湖中宝担保，未来发展更添助力。
不过，在政策调控、融资渠道收紧的大环境下，融资难带来的周转压力也不容小觑，对于销售回款提出了更高的要求。2019年第一季度，新湖中宝地产合同销售面积为13.50万平方米，同比减少0.33%；合同销售收入21.27亿元，同比减少6.77%；结算面积8.28万平方米，同比减少53.89%；结算收入8.43亿元，同比减少59.28%。
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负债千亿巨大偿债压力
截至今年一季末，新湖中宝的总负债为1093.32亿元，其中短期借款为31.53亿元，一年内到期的非流动负债为221.54亿元，而一季末公司的现金及现金等价物余额为140.52亿元，可以看到，新湖中宝短期偿债压力不小。
据公告显示，截止2018年末，新湖中宝的总资产为1398.71亿元，总负债为1054.85亿元，资产负债率为75.42%，其中，短期借款29.41亿元，长期借款404.49亿元。
实际上，就在今年6月，新湖中宝刚刚发行了一笔1.1亿美元的境外债券。值得注意的是，这笔债券额度不仅高，利率同样也高，达到了11%。有研究机构曾统计过房企海外融资情况。1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%，比2018全年境外融资7%出头的利率明显要高。
此外，相较于债务风险，新湖中宝对外担保或面临风险。数据显示，截至2018年末，公司对外担保余额为109.6亿元，其中对企业的担保余额为25.53亿元，占净资产比例的7.42%。
对于这些债务保障来看，有分析机构认为，新湖中宝盈利仍能对利息支出形成覆盖，但保障能力一般。从流动比率和速动比率分别为2.09倍和0.51倍看，流动资产对流动负债的覆盖程度同样一般。
与此同时，新湖中宝存在较大规模的受限资产。数据显示，截至2018年末受限资产为454.47亿元，占总资产比重为32.49%，占净资产比重为132.17%。受限资产大部分因用作融资的抵押或质押资产。
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负现金流经营不容乐观
据中国指数研究院数据显示，2018年全国房企销售额排名，新湖中宝已排到百名开外了。
以房地产为主业的新湖中宝近年营收增长缓慢，2016-2018年，新湖中宝营收分别为136亿元、175亿元、172亿元。公司经营活动现金流量净额也不容乐观，自2015年至2018年首次为负且有扩大趋势，2018年现金流首次转负资产受限遭上交所问询，今年一季度，经营活动产生的现金流量净额为-23.73亿元。
就在今年初，新湖中宝收到上交所问询函，15问质疑其现金流及资产情况。新湖中宝在回复上交所问询函中解释，2017年的部分现金收入来源在2018年没有持续性获得，2018年，对公司现金流入贡献较大的新湖期货不再并表；2018年公司海涂开发业务收到现金为0。
尽管新湖中宝给出了关于现金流转负的解释，这并不代表新湖中宝面临的现金流没有问题，今年一季度，正是受到房地产业务影响，公司营业收入同比大幅下降55.76%，毛利率同比减少20.1%，当期毛利润同比减少8.50亿元。同期，公司销售费用同比增长40.68%至0.85亿元，财务费用同比增加20.97%至5.49亿元。费用占营业收入比例高达57.20%，同比增加36.02%。
另外，8月22日晚间，温州市 官方网站“清廉温州网”发布消息，温州银行党委委员、副董事长、行长吴华涉嫌严重违纪违法，目前正在接受纪律审查和监察调查。联合资信在评级报告中提出，由于存在部分投资资产“非标转标”的压力，温州银行房地产及建筑业贷款规模上升较快，投资资产与传统信贷投放存在行业重叠的情况，需关注信用风险集中暴露的可能。温州银行与新湖中宝关系密切，此次行长“下马”，大股东新湖中宝与银行的贷款资金问题和下一步发展更加备受外界关注。
就目前来看，房地产发展的大环境不行，就算新湖中宝以土地储备较多，取得成本较低的优势自己开发，但是又陷入资金紧张、周期太长，不确定因素过多的多重困境中，出让部分项目或许拯救了自己，也让别人受益，是某种程度上的双赢。但房企的冬天还没有结束，分化也将加剧，房地产寡头化的趋势也将越来越明显。
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