绿城中国交出最差成绩单 财务成绿城中国最主要的短板
2019-09-05 18:29:50来源：钛媒体APP编辑：鹿鸣君
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原标题：绿城中国交出最差成绩单 财务成绿城中国最主要的短板
近日，绿城中国发布了2019年中期业绩公告。报告显示，2019年上半年，绿城中国录得收入186.58亿元，由于物业销售收入的确认于上半年减少，较2018年同期下降44.4％；股东应占利润为人民币20.58亿元，较2018年下降11.9％。
销售方面，报告期内，绿城集团累计取得总合同销售面积约403万平方米，总合同销售金额约人民币743亿元，同比减少1.46%。这是绿城中国近年来最差的一份成绩单，跑输大部分同行。
同时，绿城中国还发布了终止收购百年人寿股权的公告，长达八个月的期待落空，没能拿到高管耿静眼中“最值钱的”金融牌照。
受此影响，绿城中国股价在连续上涨一周后下跌，财报发布次日开盘报6.88港元，下跌2.96%，收盘报6.95港元，下跌1.97%；28日更是大跌5.81%。截至30日收盘，绿城中国股价已较财报发布前跌去6.23%。
近年最差
“上半年绿城营收完成了180多亿元，达到了历史低点。”在近日举办的绿城中国中期业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东坦言。但他同时表示，就该指标而言，已达到平稳的状态，可以说开始进入回升渠道。而今年营业收入下降主要是由于竣工节奏的问题。
此外，今年上半年绿城的销售均价为1.67万元/平方米，相比上年同期下降10%，相比去年全年下降幅度超过三分之一。张亚东解释称，销售均价下滑主要因为本期结转收入的项目中销售占比较高的淄博百合花园、嘉兴柳岸禾风等均位于三四线城市，在一定程度上拉低了销售均价。
至于销售，上半年实现了743亿元，张亚东称比年初预计的数要好一些，年初公司预计上半年只能完成全年目标的24%，现在已超过1/3。此前，张亚东在绿城2018年度业绩会上表示，绿城未来三年要实现2000亿、2500亿和3000亿元的销售目标。
但张亚东依旧对完成今年的目标充满信心。他透露，绿城今年已经拿了500亿元地，取得1500亿元的货值，下半年绿城整体可售货值约为2263亿元，去化率仅仅达到55%，全年2000亿元销售目标即可完成。绿城今年将保底完成新增货值1500亿元目标，通过加大参与招拍挂和收并购力度，力争达成2000亿。
虽然营收利润双降，但绿城中国上半年毛利率32.0％、净利润率16.5％，较2018年同期的18.1％及9.3％均大幅上升。对此张亚东坦言，今年整体毛利较高，小镇项目的推动是重要原因之一，也包括其他如领导能力等各方面附加条件，但由于今年房地产市场拿地限价等调控措施，未来公司毛利率可能会有所下降，但会尽可能保证。
除业绩外，绿城中国同日还发布另一则利空消息，即入股百年人寿折戟。绿地金融董事长耿靖曾在《房地产企业打造金融控股平台的战略思考与实践》一文中提到，国内大部分金融牌照是稀缺资源，其中又属保险牌照最值钱；用巴菲特的话讲：“保险公司先收后付，使得公司持有大量的浮存金可以用于投资，还能获得承保利润，等于是免费，甚至是人家付费，让我们运用这笔浮存金。”
2018年12月17日，绿城中国公告称绿城房产拟以现金代价27.18亿元收购百年人寿11.55％的股份，成为第一大股东。公告称，保险牌照具有独特的资本投资价值，收购百年人寿符合绿城的商业理念，其主要客户群与百年人寿的保险顾客群具有一定重叠，预期将会有交叉销售的潜力，产生协同效应，并能扩宽集团的收入基础，增强财务状况。
对此，张亚东表示：“我们一直想要构建养老及金融板块，只是银保监会未批准，未来也会持续加强这一板块的构建。公司未来会持续物色合适的投资标的，加速实现‘地产+金融’的协同发展。”
巨大变动
2014年底，绿城因为债务问题陷入困境，中国交通建设股份有限公司旗下的中交地产作为“白衣骑士”入主，以60.1亿收购了绿城约24.3%的股权，随后又在2015年增持绿城1亿股份，成为绿城第一大股东。此后，在中交的主导下，绿城中国的财务、业务、人事均出现大幅变动。
财务是绿城中国最主要的短板。原中交财会部总经理李青岸进入绿城负责绿城的财务、资金及审计管理工作后，将绿城债务结构进行大幅优化，并将财务成本降低15%，在绿城2015年半年业绩会上，作为绿城联席主席的朱碧新曾非常自信地公开称，合作半年，中交给绿城带来了很大变化，困扰绿城20年的资金和债务问题得到了有效解决，“绿城现在没有任何财务风险”。
根据财报，2019年上半年绿城中国的平均融资成本在5.4%左右，相较业内平均的8%左右较低，而张亚东表示，下半年工作中仍将努力争取下降；截至6月底，绿城中国净资产负债率为58.6%，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币482.32亿元，为一年内到期借款余额的2.69倍，资金充裕。
业务上，此前绿城中国一直以高端住宅开发为主，资产偏重，中交入主后，绿城对集团产品线进行梳理和重新定位，落实了全新的轻重资产战略，即十一大重资产公司和五大轻资产公司，开始布局“短平快”开发模式的高性价比产品。今年1月底，绿城架构又由“11+5”调整为“8+3”，分为8个重资产板块及管理（代建）、生活、科技三个轻资产板块，目的在于“改善机构协调性，提高效能”。
人事上，入主一年后，中交在绿城七人董事会中已占据四个席位，老绿城人仅剩宋卫平、寿柏年、曹舟南。去年，寿柏年、宋卫平离开，曹舟南辞任执行总裁和执行董事，2018年5月，张亚东空降董事会，中交在绿城的话语权再次加大。7月11日，绿城中国发布公告称，执行总裁兼执行董事张亚东接任董事会主席。
一年前，初掌绿城帅印的张亚东从中交娘家带来了一份厚礼。当时绿城中国与中交下属的16个单位，签订了近30个项目协议，总金额达2500亿元。人们相信，中交的优质土储，交给绿城转化为高品质产品，将给绿城业绩带来有力的支撑。
目前来看，自张亚东掌舵绿城以来，多项变革制度相继祭出，确实加快了绿城的项目周转速度。据张亚东介绍，绿城的运营能力逐渐提升，以前理想的目标和周期是“5912”，现在已达到“4914”，即新获取项目从拿地到开工4个月、拿地至开盘9个月，拿地至现金流回正14个月。
但是，从绿城的业绩来看，要恢复此前的荣光仍需时间。2000亿元的销售目标，意味着今年下半年绿城平均每月要完成132.5万平方米的销售面积，或单月超过209.5亿元的销售额，而这个目标极难达成。成立至今，公司仅2018年12月的单月销售金额超过过209.5亿元。
张亚东在会后接受媒体采访时表示：“给我们三年时间，一定会把各项指标调整好，成为行业优等生。”
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